宇治市・城陽市・京田辺市を中心に、注文住宅やリノベーション・リフォームを手掛ける工務店スタッツリビングカンパニーです。

中古住宅を購入してリノベーションを検討する方が増えています。
特に宇治市は「京都市より手頃」「生活利便性が高い」「自然が近い」という理由から、中古物件の流通が活発で、30〜40代の子育て世帯を中心に“中古×リノベ”の需要が年々高まっています。

しかし、物件検索サイトや不動産会社の案内だけでは、どの家が“リノベ向き”なのかが分かりにくいのが実情です。

なぜなら──
不動産会社は「売買のプロ」であり、「建築のプロ」ではないためです。

リノベが前提の方は、購入前に“建築目線で物件を診断”する必要があります。
この記事では、実際の相談で見てきたポイントをもとに、宇治市で“リノベ向き物件”を見極めるための判断軸をわかりやすく解説します。

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1｜不動産会社が言わない「リノベ向き物件」の本質とは？

一般的に“不動産会社がすすめる良い物件”は、

• 築年数が浅い
• 立地が良い
• 表面のきれいさ
• リフォーム済み
  といったポイントが中心です。

しかし、リノベーションの視点ではまったく違います。

リノベ向きの物件とは、
▶ 構造がしっかりしていること
▶ 間取り変更がしやすいこと
▶ 基礎・躯体がリフォームに適していること
▶ 無駄な工事を増やさずに済むこと（余計なリフォーム済みはむしろ不要）

つまり、「見た目」よりも「中身」がすべてです。

不動産会社は構造の内部まで専門的に判断することは難しいため、
購入前に建築のプロが物件を一緒に見ることが重要になります。

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2｜宇治市で“避けた方がいい中古住宅”の特徴

宇治市で多い中古住宅の特徴を踏まえながら、プロ目線で避けたい物件を解説します。

（1）主要な柱・梁に腐食や傾きの兆候がある家

宇治市は坂が多く、地盤にばらつきがある地域もあります。
特に築30年以上は、

• 基礎のひび割れ
• 土台の腐食
• 柱・梁の歪み
  が進んでいるケースも。

これらがあると、間取り変更に制限が出る＋補強費用が高額になるため注意。

（2）水まわりの位置が極端に悪い家

古い間取りに多いのが、

• 洗面所と浴室の位置が遠い
• キッチンが北の奥まった位置
• トイレが階段下

水まわり移動は配管の経路が確保できるかが重要で、
移動できない物件はリノベの柔軟性が低いことが多いです。

（3）屋根・外壁の劣化が進んでいる家

宇治市は盆地で湿気が多く、劣化が進みやすい環境。
屋根や外壁の補修費は高額になりやすく、
“表面を直すだけで数百万円”というケースも珍しくありません。

（4）不同沈下の兆候がある家

• ドアの開閉しづらさ
• 床が傾いている
• 基礎に大きなクラック
  などは要注意。

リノベでは対処しきれない場合もあります。

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3｜宇治市で「リノベ向き」と言える物件の共通点

避けたい物件とは反対に、宇治市でリノベ向きの物件には以下の特徴があります。

（1）構造がしっかりしている（木造軸組工法）

宇治市の戸建てはほとんどが木造軸組工法。
特に、

• 太い柱
• 適切な耐力壁
• 健全な基礎
  が備わっている物件は、大規模な間取り変更が可能になります。

（2）リフォーム歴が少ない

意外ですが、“手が入れられていない家”の方がリノベ向き。

理由はシンプルで、
▶ 変な位置に壁が追加されていない
▶ 配管が複雑化していない
▶ 仕上げを全てやり替えれば綺麗にできる
ためです。

（3）土地形状が素直（四角形・整形地）

リノベは建物だけでなく、
・駐車場拡張
・庭とのつながり
・増築の可否
なども関わるため、土地の形が素直だと自由度が高いです。

（4）日当たり・通風が確保しやすい

宇治市は「山が近い」「道路が細い」地域も多く、
日当たりの良さは暮らしの快適性に大きく影響します。

間取り変更で改善できる部分もありますが、
土地の条件が良い物件は“当たり”といっていいでしょう。

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4｜建築士・大工目線で見るべき「7つのチェックポイント」

ネットや不動産会社ではわからない“プロだけが見ている視点”をまとめます。
内見の際にぜひ参考にしてください。

（1）基礎のひび割れ

チェックポイント：

・横方向の大きな亀裂はNG
・幅1mm以上は要注意
・基礎が湿っている場合は“雨水経路”を確認

（2）床下の状態

床下はシロアリや水漏れが起きやすい場所。
可能なら点検口から覗き、

・土台の腐食
・湿気
・配管の老朽化
を確認します。

（3）屋根・外壁の劣化

近年大きな台風により、被害があった家は少なくありません。

・スレートの浮き
・釘の抜け
・外壁のチョーキング
などは補修費が高くつきます。

（4）間取り変更のしやすさ

・この壁は抜ける？
・柱がどこにある？
・配管は移動できる？

これらは素人では判断できないため、現場経験のある建築のプロ同行が必須です。

（5）給排水・配管の位置

古い家は配管が床下に乱雑に走っていることも。
リノベ費用に直結します。

（6）耐震性能

・筋交いの位置
・耐力壁の量
・金物の有無
・基礎の状態

耐震補強がしやすい家は、リノベしやすい家です。

（7）電気容量・分電盤

古い家は40A以下が多く、現代の暮らしに不足しがちな場合が。
電気工事が必要な場合は見積もりが変わります。

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5｜宇治市のエリア別リノベ向き中古住宅が多い場所

宇治市各エリアの特徴をまとめました。

◆ 小倉エリア

・流通量が多い
・古い住宅地が多く“リノベ向き物件の宝庫”
・価格も比較的手頃

◆ 琵琶台・莵道エリア

・坂が多いが、土地形状が整っている区画も多い
・風通し良く、眺望が良い物件も

◆ 木幡エリア

・駅近は高いが、少し離れると築古の良い物件あり
・小中学校が近いエリアは人気

◆ 宇治半白・伊勢田エリア

・離れや増築のある物件も多い
・土地が広めで車も停めやすい
・間取りの自由度が高い

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6｜購入前に “建築のプロ” に同行してもらうメリット

スタッツリビングでは、大工棟梁が物件同行を行っています。
ここでは、そのメリットを整理します。

（1）素人では見抜けない“構造の弱点”がわかる

見た目はきれいでも、内部は傷んでいることがあります。

（2）リノベ費用の目安がその場でわかる

購入後に「予算が大幅にオーバーする」失敗を防げます。

（3）間取り変更の可否が明確になる

どこまで希望の暮らしが叶うかが、その場で判断できます。

（4）不動産会社とは違う“中立的な立場”でアドバイスできる

売買ありきではないため、無理な物件ははっきりお伝えします。

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7｜まとめ｜中古×リノベは“選び方”で9割決まる

中古住宅リノベの成功は、
「購入前にどれだけ正しく見極められたか」
でほぼ決まります。

宇治市は築古の良い物件が多い地域ですが、
・構造
・配管
・土地
・劣化
といった“建築の目線”を知らないと、購入後に大きな追加費用が発生する可能性があります。
リノベ前提なら、物件を見る段階から建築のプロと一緒に判断することが重要です。

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スタッツリビングでは、リノベのための中古住宅選びについて、無料でご相談を承っております。

・間取り変更できる？
・この家はリノベ向き？
・どれくらい費用がかかりそう？
・老後も住める？
・この壁抜ける？

など、建築の専門家の目線からアドバイスいたしますので、中古×リノベをお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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